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【大河财立方】产融结合投行,河南资产助力周口万裕达问题楼盘“涅槃重生”

2022-01-12

  【大河报·大河财立方】(记者 丁倩)历经两年多的施工停滞,周口核心地段的高档商业圈域,在2022年伊始迎来重要时刻。

  1月8日,周口东新万达广场主体工程封顶盛典在周口市隆重举行,这项曾经轰动一时的问题工程终于实现“涅槃重生”,标志着项目建设和整体盘活取得突破性进展,并为下一步顺利开业奠定了坚实基础,该项目成为河南省问题楼盘化解的又一典型案例。

因资金链断裂,周口30亿元重点项目陷入烂尾

  近年来,受行业形势变化等多重因素影响,问题楼盘成为摆在各方面前亟待解决的难题。

  周口东新万达广场(原名文昌万达广场)就是典型案例之一,但其为何会因资金链断裂而成为陷入烂尾的大型问题楼盘?时间还需追溯到2017年。

  据悉,2017年11月,万裕达综合体项目作为周口市重点项目之一,由河北天香控股集团与周口市招商局签订协议,成立周口市万裕达房地产开发有限公司,旨在将项目打造成周口首座万达广场——周口市文昌万达广场(后更名为周口东新万达广场)商业综合体项目。

  该项目计划占地240亩,总投资30亿元,总建筑面积70万平方米,业态涵盖大型购物中心、城市商业街、写字楼、公寓及高端住宅等类型,是周口市2018年重点项目工程之一。

  2018年,该项目正式启动,并迅速实现拿地开盘,商铺、住宅等产品销售火爆。

  然而,好景不长。2019年10月以来,因股东方抽资等原因,周口东新万达广场项目资金链断裂,项目施工停滞无法交付,成为问题楼盘。

  问题楼盘化解,资金问题是关键。据了解,项目停工以来,周口市相关部门、项目债权人等多次与原股东沟通资金问题解决方案,并通过各种渠道向多家地方资产管理公司寻求帮助,但均未取得实际进展。

借力产融结合投行模式,河南资产引入资金重启项目建设

  2020年5月,河南资产正式介入周口万裕达问题楼盘化解工作,事态发展迎来转机。

  历经多方尽调和多轮谈判协商,河南资产根据形势发展不断调整优化盘活思路,最终形成与产业方建业集团、政府方周口城投和原债权人河北资产发挥各自资源禀赋联合投资共担风险的盘活方案,通过设立两级合伙企业重整债权和重构资产,最终于2021年6月末实现4亿元盘活资金的注入,破解了项目资金的难题。

  据悉,盘活资金到位后,河南资产通过牵头设立盘活主体,深度绑定参与各方利益,同时引入先进的管理经验,重新拟定项目公司管理制度和考核制度,实现了项目建设工程的有序复工,有望于2022年年末实现首批交房。

  河南资产关于该项目的负责人告诉记者,项目的市场口碑逐渐修复,目前已恢复正常销售,主体工程也已经封顶,并将于2023年初开业,项目盘活取得了实质性进展。

  “周口东新万达广场项目的重启,是河南资产采用产融结合、重整重构的投行模式化解问题楼盘的一个典型案例,通过整合各方资源,实现资金注入和项目重启,在维护企业、债权人、购房者等各方利益的同时,帮助地方政府解决了社会稳定问题。”上述负责人介绍说。

  据悉,2021年,河南资产累计推进实施郑州东方商业广场、郑州上上国际、许昌荣成尚府等6个问题楼盘盘活项目;引入产业投资方,联合推动南阳市霞光高科再生发展,实现了公司首例实体企业破产重整业务的落地。

借力产融结合,地方AMC有望在问题资产化解中发挥更大作用

  众人拾柴火焰高,这句谚语形容问题楼盘的化解,或许再恰当不过。

  “问题楼盘化解是一个综合复杂的工程,化解过程中涉及企业、股东、政府、债权人、投资人等多方利益的深度调整。”据业内专业人士介绍,问题楼盘的沟通协调难度非常大、资金资本投入多、推进实施周期也长,并且需要专业的不良资产投资机构和房地产开发机构联手,通过产融结合方式方能取得成功。

  值得关注的是,地方AMC收购的债权中,有相当一部分涉及土地或房产抵押,因此房地产不良资产业务与地方AMC高度契合。以河南资产为代表的地方AMC,因为兼具属地的地缘、人缘优势,以及专业化的不良资产重组能力,正在成为问题楼盘化解过程中的核心力量。

  近年来,随着房地产行业形势变动,借力地方AMC通过不良资产渠道获取土地或房产开发资源,成为龙头房地产企业扩张的重要途径。

  房地产企业和地方AMC的合作,可以说是双赢。对房地产企业来说,可以借助地方AMC处理房地产不良资产背后复杂的信贷问题,获取优质项目资源。对地方AMC来说,可以借助房地产开发企业的开发能力盘活不良资产,实现项目增值退出。

  据地方AMC一从业人士表示,地方AMC在纾困业务中涉及的地产重组机会,主要包括债务重组、共益债权投资、并购问题地产企业或资产、与专业机构合作通过运营提升价值、参与城市更新并购、对工业用地等土地进行变性等方面。通过充分灵活运用地方AMC特有的手段与工具进行纾困,寻求纾困业务中的地产重组机会,既能很好地拓展地方AMC的业务线,又符合地方AMC的使命。

  不难发现,地方AMC在资源整合方面具有得天独厚的优势,有望在问题企业纾困、问题资产盘活等方面发挥更大作用。据了解,河南资产成立4年多以来,充分发挥其资源整合优势,通过债务重组、破产重整、引入战投等模式,已累计帮助10余家上市企业修复价值、纾困转型,累计盘活化解10余个问题楼盘。

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